02 de diciembre de 2024
Por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo se introdujo en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal el apartado 12 que preveía la posibilidad de que por una mayoría reforzada de 3/5 las Comunidades de Propietarios pudiesen “limitar o condicionar” las actividades previstas en el apartado e) del Art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La interpretación de dicho precepto abrió la puerta a muchas comunidades a intentar evitar que las viviendas de sus edificios se destinasen a convertirse en apartamentos turísticos ante la proliferación de este tipo de alojamientos. No obstante, surgieron voces doctrinales entre las que se encontraban magistrados del propio Tribunal Supremo que afirmaban que, no habiéndose incluido en el precepto de forma expresa la palabra prohibir, mediante la mayoría de 3/5 solo se facultaba para imponer limitaciones en cuanto a accesos, duración, condiciones de acceso, etc. pero no a la imposibilidad de ejercicio de esta actividad empresarial para la que se requería unanimidad para prohibirse.
Muchas son las comunidades que, siguiendo esta interpretación restrictiva del término “limitar” declararon no adoptado el acuerdo para prohibir la actividad turística en los indicados términos, al contar con al menos un voto en contra. Otras que sí lo adoptaron por la mayoría de 3/5 se enfrentaron a demandas de nulidad del acuerdo. Y otras tantas se vieron en la imposibilidad de inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad por haberse calificado negativamente por el Registrador que entendía que no se había alcanzado la unanimidad requerida.
Pues bien, el Tribunal Supremo ha zanjado la dicotomía que se había formado por las Audiencias Provinciales en relación con la interpretación del término “limitar” contenido en el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal introducido por el artículo 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio.
Así, mediante las Sentencias 1232/2024 y 1233/2024 de Pleno del Tribunal Supremo de fecha 3 de octubre de 2024 se concluye que “la expresión legal “limite o condicione” establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento), y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad” y ello, por cuanto, la interpretación de la modificación fue, precisamente, evitar que el mero voto del propietario del piso que pretendiese ejercer la actividad bastase para hacer imposible la prohibición de los alquileres turísticos en los términos establecidos por el artículo 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
Es por ello que, pese a la creciente corriente jurisprudencial que declaraba la nulidad de los acuerdos de las Juntas de Propietarios que acordaban tal prohibición con la mayoría de 3/5, prevalece ahora la suficiencia de tal mayoría para la adopción del acuerdo de prohibición en los acuerdos descartando cualquier duda interpretativa.
Si bien ello dotar de mayor seguridad jurídica a los vecinos, presidentes de Comunidad de Propietarios y Administradores de Fincas que tengan pendiente de adoptar o inscribir un acuerdo en tal sentido, nos deja incógnitas respecto a aquellos acuerdos que, habiéndose acordado válidamente para la prohibición de los alquileres turísticos en viviendas -esto es, mediante la mayoría de 3/5- no fueron inscritos en el Registro de la Propiedad ya sea por haberse pospuesto su inscripción a la espera de las resoluciones del Alto Tribunal o por haber obtenido una calificación negativa del Registrador de la Propiedad en cuestión que seguía la tesis de aquellos que, en un alarde de purismo lingüístico, defendían que limitar no es prohibir.
Dichos acuerdos adoptados tras la entrada en vigor de la modificación y por la mayoría cualificada de 3/5, si bien resultan válidos, carecen de eficacia frente a terceros en tanto no se haya producido su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Pudiéndonos encontrar en el hipotético, pero probable, caso de que, aquel vecino que tenía intención de ejercer la actividad de arrendamiento turístico haya encontrado en la venta a un tercero (no siempre totalmente ajeno) del inmueble una ventana para proseguir con su inicial idea de negocio y que el acuerdo adoptado no le resulte oponible. Y ello por cuanto, si bien es cierto que la validez del acuerdo no depende de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si lo hace su oponibilidad a terceros de buena fe.
He aquí donde radica el quid de la cuestión: existe una presunción de buena fe de aquellos terceros a quienes se les transmite el inmueble en el himpas entre la adopción del acuerdo y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Recayendo sobre la Comunidad de Propietarios la necesidad de destruir dicha presunción, acreditando que o bien no se trata de un tercero sino de una mera persona o empresa interpuesta, o bien que tenía pleno conocimiento de la prohibición y, pese a ello, obtuvo la correspondiente licencia con anterioridad a la inscripción del acuerdo limitativo de su derecho de propiedad.
Y, en aquellos casos en los que se obtuvo calificación negativa que quedó firme, ¿bastaría con solicitar nuevamente la inscripción del mismo acuerdo o debería adoptarse uno nuevo en el que se ratificase por los actuales propietarios la voluntad de la mayoría? Si bien la calificación negativa no gozaría de efectos de cosa juzgada, lo cierto es que es posible que durante el tiempo transcurrido entre la adopción del acuerdo y la voluntad de su nuevo intento de inscripción se haya producido un cambio de la composición de los propietarios.
En este caso será necesario que los nuevos propietarios ratificasen dicho acuerdo, con carácter previo a su inscripción. Por lo que, lo más prudente sería someter nuevamente a votación de la Junta de Propietarios la voluntad de prohibir la actividad y proceder a la inscripción de esta nueva inscripción, aun a riesgo de que esta dilación faculte que terceros de buena fe puedan obtener una licencia de actividad válida a la que no sería oponible de forma retroactiva el acuerdo.
Igualmente, precisan someter nuevamente a votación el acuerdo de prohibición aquellas Comunidades de Propietarios en las que, a pesar de haberse adoptado válidamente el acuerdo por la correspondiente mayoría de 3/5, el propietario que se oponía al acuerdo consiguió una resolución judicial firme que declaró su nulidad. Por lo que, si bien hubo un acuerdo valido, al no haberse recurrido por la Comunidad de Propietarios la declaración de nulidad del Juzgado de Primera instancia o la Audiencia Provincial en cuestión, ya no lo hay. Así, es posible que en este lapso aquél que adquirió el inmueble para destinarlo a un uso turístico haya logrado obtener la correspondiente licencia, sin que ahora puede oponérsele el nuevo acuerdo de prohibición.
Finalmente, debe ponerse de relieve que la posibilidad de prohibición mediante mayoría de 3/5 se circunscribe a las actividades reguladas en el apartado e) del Art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cualquier otra actividad que la Comunidad de Propietarios entienda igualmente incómoda para garantizar la convivencia de los vecinos, como pudiese ser el arrendamiento a estudiantes o por temporadas, queda fuera de la prohibición analizada por el Tribunal Supremo en sus sentencias de Pleno, debiendo estar al tenor literal de la norma que impide hacer una interpretación extensiva de la excepción de la regla de unanimidad a estos otros posibles usos alternativos de las viviendas.
Está claro que las Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo si bien han zanjado la dicotomía interpretativa del término limitar no han acabado con los problemas de convivencia entre los vecinos y quienes adquieren los inmuebles para un uso distinto del uso residencial propio en las Comunidades de Propietarios. Por lo que el debate seguirá muy vivo en multitud de Juntas de Propietarios las cuales, ante la imposibilidad de erradicar estas prácticas en sus edificios, podrán optar por aprobar detallados Reglamentos de Régimen Interno que establezcan claramente los límites de tales actividades.
Aunque esto podría cambiar en breve si finalmente se aprueba el Proyecto de Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y de acciones colectivas para la protección y defensa de los derechos e intereses de los consumidores y usuarios, actualmente en el Senado, en su redacción vigente. Puesto que, en la Disposición final primera bis prevé una nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de que el ejercicio de la actividad de alquiler turístico regulada en el artículo 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos precisará necesariamente de una autorización previa de la Comunidad de Propietarios:
“3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”
Si bien se regulariza expresamente que esta modificación no afectará a derechos previamente adquiridos, pues quienes cuenten con licencia debidamente otorgada previamente tampoco se verán afectados por esta modificación en virtud de lo establecido en la Disposición Adicional segunda que se prevé incluir en la Ley de Propiedad Horizontal.
Un nuevo giro en la regulación del arrendamiento turístico en viviendas que, probablemente, tampoco quedará exento de disputas. Pues, con esta nueva potestad otorgada a las Comunidades de Propietarios no podemos sino cuestionarnos ¿hasta qué punto resulta legítimo que el ejercicio de una actividad económica lícita en una propiedad privada quede al arbitrio de la voluntad de una mayoría?
María Faubel Gorrea
Abogada Asociada – Broseta Abogados