¿INICIO DEL FINAL DE LA “BURBUJA INMOBILIARIA”?
Tras cinco años de subidas desenfrenadas de los precios de las viviendas, parece que el mercado inmobiliario llega en estos momentos a un punto de inflexión, en el que los precios comienzan a remitir. A pesar de que la tendencia alcista de los precios es inevitable, por primera vez, los costes crecen por debajo del 10% interanual.
Según datos ofrecidos por el Ministerio de Vivienda, en el tercer trimestre hubo una subida del 9,8% interanual, el menor crecimiento desde 2001. Así pues, el mercado inmobiliario comienza a dar tregua a los compradores. Desde que en 1998 se iniciara el “boom inmobiliario”, los precios han tenido un alza acumulada del 150%. Es ahora, por primera vez en cinco años, cuando los costes crecen a un ritmo inferior al 10%.
El factor clave de todo este proceso ha sido la contención de la demanda, y de acuerdo con la clásica pero infalible Ley de la Oferta y la Demanda o Ley de Mercado, al disminuir la demanda, se produce un exceso de oferta, con lo que para vender el producto en cuestión, es preciso disminuir su precio.
Ciertamente se ha producido últimamente una disminución de la demanda de vivienda por parte de los ciudadanos españoles, debido a diferentes causas:
• Muchas familias ya han comprado su vivienda, con lo que el mercado ya está suficientemente abastecido y las familias excesivamente endeudadas.
• La subida del precio del dinero, con la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, lleva a que las hipotecas resulten más caras.
• La espectacular recuperación de la Bolsa está atrayendo a muchos inversores que invertían en vivienda, comprobando que la rentabilidad al invertir en el mercado de valores ha sido superior.
Estos factores han provocado que en los últimos meses el sector inmobiliario esté viviendo un proceso de ajuste de precios ante el exceso de oferta de vivienda. En un principio, este fenómeno afectaba fundamentalmente a los pisos de segunda mano. De hecho, los datos del Ministerio de Vivienda relativos al tercer trimestre de 2006 constataban incluso descensos en el importe de las casas usadas de 27 capitales de provincia. No obstante, los primeros indicadores de 2007 auguran desaceleración de precios también en el segmento residencial de obra nueva. Así lo constata el tradicional informe que realiza la Sociedad de Tasación en el primer día laborable del año, el cual afirma que el importe de los nuevos pisos creció un 9,8% interanual, con un precio medio de 2.763 euros por metro cuadrado.
Todavía es pronto para augurar el principio del posible final de la “burbuja inmobiliaria”, aunque según el presidente de la Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain, el aumento del precio de la vivienda en España podría estabilizarse en torno al 3,5% o 4% en tres o cuatro años. Esto supondría que, en breve, la vivienda tendría «un crecimiento equivalente» al índice de precios al consumo (IPC), para lo cual la tasa de crecimiento debería reducirse a más de la mitad.
Por otra parte, es evidente que una disminución en la demanda de vivienda siempre va a repercutir en un menor volumen en cuanto a contratación de hipotecas. Ante esta situación, los bancos y cajas de ahorros, que ven como el negocio hipotecario ya empieza este año a ralentizar su crecimiento, están comenzando a fomentar un producto hipotecario, la cuenta vivienda, destinado a captar la demanda futura de hipotecas y dirigido a conquistar el nicho de clientes de los jóvenes españoles. Según las cifras que se manejan en el sector hay 8,3 millones de jóvenes entre 18 y 30 años.
La cuenta o depósito vivienda permite al consumidor desgravarse el 15% del dinero que aporta cada año (aunque esta cantidad puede variar en algunas Autonomías), y además, con el encarecimiento del dinero, se ve mejorada la retribución que perciben por sus ahorros, lo que hace atractivo este producto. “La cuenta ha aumentado su rentabilidad, en consonancia con la evolución de los tipos de referencia del mercado” explican en Caixa Galicia. A cambio, el ahorrador debe destinar el dinero invertido en la compra de una vivienda en un máximo de cuatro años, o seis, si se trata del País Vasco.
De esta forma, al contratar cuentas vivienda, la entidad se garantiza, en la mayoría de los casos, la contratación de nuevas hipotecas en un máximo de cuatro años. De hecho, las entidades bonifican la contratación de la hipoteca al titular de este producto mediante un porcentaje sobre el saldo de la cuenta o sobre los intereses que percibe de la misma.
Es una realidad que el mercado inmobiliario se encuentra en una situación de desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, causada principalmente por la desaceleración de la demanda de vivienda (dados los motivos citados anteriormente). Las casas siguen elevando su precio, pero menos que en años anteriores. Existe una sobreoferta en el mercado inmobiliario generalmente aceptada. El año 2006 se cierra con una oferta de vivienda nueva de 900.000 visados. Para conseguir que el incremento interanual del importe medio de los pisos se sitúe en torno al IPC, esta oferta debería reducirse a la mitad, hecho previsto para dentro de tres o cuatro años. En cuanto a la demanda, la incorporación de los inmigrantes al mercado laboral y las necesidades de emancipación de los jóvenes serán factores que impulsen la compra. El problema se encuentra en los tipos de interés, cuya subida reducirá la renta de estos nuevos propietarios.
Si se mantiene el fenómeno de la desaceleración de la demanda de vivienda, tal y como viene ocurriendo a lo largo de los últimos meses, el actual desajuste entre oferta y demanda, y siguiendo la Ley de Mercado, se resolverá con una bajada de los precios de la vivienda ya construida. Es entonces cuando se reducirá la oferta de vivienda y se podrán ajustar, a medio-largo plazo, los precios interanuales de la vivienda con los índices de precios al consumo en torno al 3,5 – 4%.