XXXLa buena salud del sector inmobiliario contrasta más que nunca con la tónica general de la economía española. La pregunta que nos hacemos es ¿hasta cuándo?. Y la respuesta parece ser, contra todo pronóstico: todavía no. Pero entretanto, los precios de la vivienda mantienen la tónica alcista, con lo que se rompe el ligero atisbo de desaceleración detectado a finales del año 2000, y se contradicen previsiones pesimistas de expertos, que consideraban que el sector residencial había iniciado un progresivo estancamiento.
Este hecho es especialmente relevante, ya que las actividades de construcción de viviendas y compraventa de las mismas tienen una incidencia social destacada en el clima económico del país. Sea por la dificultades de acceso a la vivienda, experimentadas por amplios segmentos populares, o por el hecho de ser, actualmente, el principal foco de atracción de inversiones especulativas, para la clase media, en detrimento de otras formas de inversión. Esta especulación se comparte, en ocasiones, por las empresas constructoras e inmobiliarias que utilizan espúreamente una Ley del Suelo que debería actualizarse de forma equilibrada y coherente. El aumento de los precios produce, además, un efecto riqueza en los hogares que tienen viviendas en propiedad, que son mayoría, lo que contribuye a aumentar el consumo y reducir el ahorro familiar. Este efecto riqueza es similar al de los auges bursátiles, con las mismas consecuencias asimétricas para la economía española, en sus techos y suelos.
La combinación de una alta relación precios vivienda/salario anual con unos tipos de interés elevados dio lugar a que en 1991 el esfuerzo para acceder a una vivienda superase el 68% de la renta familiar. En cambio, en los años siguientes, la recuperación del nivel salarial, y sobre todo, la reducción de los tipos de interés permitió un descenso espectacular hasta situarse por debajo del 32% en 1998.
Finalmente, la escalada de los precios de estos últimos años está incrementando de nuevo el esfuerzo de acceso a la vivienda, que, a pesar de la siguiente reducción de los tipos de interés, previsiblemente superará el 41% en el año 2001 (si bien, puede llegar a reducirse al 33% con las ventajas fiscales). Por otra parte, un porcentaje creciente de la demanda corresponde a reposición, lo que está generando un creciente mercado de vivienda de segunda mano, cuyo precio está evolucionando de forma similar al de la vivienda nueva.
Aunque el precio de la vivienda continúa en determinadas zona a niveles de los 80, se sitúa por encima de la media europea, siendo elevado, sobre todo en relación a la capacidad financiera de una familia media española.
A lo largo de la década de los noventa, se tendía a justificar el tamaño excesivo de nuestro sector inmobiliario, con relación al del resto de países europeos, en base a nuestro mayor ritmo de crecimiento demográfico, rápidos cambios estructurales, grandes flujos migratorios o el fenómeno turístico. Pero los expertos consideraban que estos factores, a excepción del turismo, serían cada vez menos relevantes, por lo que el ritmo de actividad inmobiliaria iría acompasándose a la media europea.
Sin embargo, en la reciente recuperación iniciada en el año 96, el sector inmobiliario ha conseguido ritmos de actividad desconocidos desde los años 70, cuando la población española crecía casi un millón de personas anuales, y el trasvase demográfico campo-ciudad alcanzaba su máxima intensidad. En cambio, el actual boom inmobiliario se da de bruces con las tendencias demográficas, especialmente cuando nuestro país ostenta el record europeo de porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas.
La literatura especializada diferencia entre dos conceptos en la demanda de viviendas para residencia habitual: la potencial y la efectiva. La primera, afecta a factores demográficos, movimientos migratorios y ritmo de creación de hogares. La segunda, a factores económicos tales como el nivel de renta, el coste del uso de la vivienda o la tasa de desempleo juvenil. La demanda potencial determina la evolución a largo plazo del sector, mientras que la demanda efectiva es la responsable de su perfil cíclico a corto y medio plazo.
En cambio, la demanda de vivienda para segunda residencia esta básicamente influida por la evolución de la renta disponible, tipos de interés a corto plazo y tratamiento fiscal. En España, este segmento de la demanda ha sido, tradicionalmente, muy relevante, y ha crecido en consonancia con la Unión Europea, agudizado por la especialización de la zona costera mediterránea como microclima idóneo para ejercer de habitat residencial de ciudadanos centroeuropeos.
Ahora bien, en coyunturas macroeconómicas como la que tenemos en la actualidad, con incertidumbre global y los mercados de capitales indefinidos, parece claro el carácter de inversión-refugio de la opción inmobiliaria, mostrándose como moneda de cambio alternativa. De ahí el elevado porcentaje existente de segundas viviendas, e incluso de viviendas desocupadas.
En cualquier caso, y tras cinco años de crecimiento ininterrumpido del número de viviendas iniciadas, se detecta la primera corrección de la oferta, enfrentada a la reducción de la demanda de primera residencia, por la combinación de un creciente esfuerzo de acceso a la vivienda ante una coyuntura económica delicada, y la reducción del flujo de creación de puestos de trabajo. En estas circunstancias, la incertidumbre se centra en la duración del actual boom inmobiliario, y de corregirse, en si el aterrizaje será o no suave. Son las dudas que flotan en el sector, y sobre las que es difícil emitir respuestas precisas, dada la complejidad de los factores estructurales, económicos, financieros y psicológicos que están en juego.
Isabel Giménez Zuriaga
Directora General
Fundación de Estudios Bursátiles y Financieros
igimenez@febf.org