Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) entre 2007 y el tercer trimestre de 2012 se han producido 400.000 ejecuciones hipotecarias en España. No es para menos, teniendo en cuenta la destrucción de empleo que se ha generado durante este periodo (cinco millones de parados), donde el denominado paro de larga duración (más de 2 años) cobra tintes dramáticos.
Ante esta circunstancia, se ha planteado al Congreso de los Diputados una Iniciativa Legislativa Popular (ILP, artículo 87.3 y siguientes de la CE) para que dentro de la Ley Hipotecaria se regulen varios aspectos, como son: la dación en pago con efectos retroactivos; la paralización de los desahucios (siempre que se trate de la vivienda habitual y el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a la propia voluntad); y el alquiler social, para que el ejecutado tenga derecho a seguir residiendo en la vivienda pagando un alquiler no superior al 30% de sus ingresos mensuales por un período de 5 años. Estas medidas propuestas buscan no dejar a nadie sin una vivienda digna donde residir, tal y como establece nuestra carta magna en su artículo 47.
El ejecutivo ha aprobado una dación de pago para determinados perfiles de afectados, que bajo unos requisitos exigentes podrán beneficiarse de esta medida temporal. Regular la dación de pago como medio de cancelación de la deuda hipotecaria para que el deudor pueda reiniciar su vida sin el lastre que ésta supone, no es fácil.
Los préstamos hipotecarios suelen concederse a largos plazos de amortización, por dicho motivo las entidades financieras deben analizar el riesgo derivado de estas operaciones financieras y tomar las medidas necesarias para minimizarlo o reducirlo. Estos riesgos se pueden englobar en tres:
Durante la vida del préstamo, el obligado al pago puede sufrir situación de desempleo, pero si éste es de larga duración, sus posibilidades de impago son más altas, enfermedad grave que no le permita trabajar, etc. Para ello, se podría concertar un seguro de protección de pago, pero esto encarecería, asimismo, la compra de vivienda.
Al mismo tiempo, lo habitual es ofrecer hipotecas a un tipo de interés variable, beneficiándose de las bajadas pero, evidentemente, la entidad financiera ha realizado un desembolso inicial mayor (capital del préstamo). En función de la fuente de financiación elegida por el banco / caja, el tipo de interés también irá cambiando en función de la situación del mercado. De esta situación aparecerán diferencias entre el tipo de interés del dinero prestado y del dinero financiando. Asimismo, por parte de los responsables de tesorería de las entidades financieras podrán gestionar coberturas con productos derivados para cubrir estas diferencias.
Por último, habrá que tener en cuenta el riesgo del propio valor del activo hipotecado / garantía. En el caso actual, estamos viendo cómo el valor de los inmuebles se encuentra en una senda correctiva bajista. Si no hay demanda para la sobreoferta actual, el valor del activo tiende a bajar para buscar salidas.
Si a estos riesgos tenemos que añadir la posibilidad de quedarse con la vivienda hipotecada en dación de pago, la entidad se verá obligada a subir el precio y a solicitar mayores garantías. De esta forma, se estaría dejando fuera del mercado inmobiliario a muchas personas que no podrían acceder a la tan defendida “vivienda digna”, debido fundamentalmente a los costes de financiación. La dación en pago es una alternativa para solucionar un problema puntual que se ha producido por la crisis económica pero queda la duda razonable de ser realmente una solución viable en el tiempo.