25 de junio de 2025
JUAN JIMÉNEZ MARTÍ, Abogado. Área de Derecho Procesal – Broseta Abogados
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce a los arrendatarios el derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado. Aunque las partes pueden excluir su aplicación, no es infrecuente que los contratos no recojan tal renuncia. En tal caso, la Ley exige que se notifique a los arrendatarios las condiciones de la operación para que puedan hacer uso del derecho de tanteo. De no hacerse, surge en favor de los arrendatarios un derecho de retracto que podrá ejercitarse en los 30 días siguientes desde la notificación fehaciente de la escritura de compraventa. En la práctica, ello da pie a mucha litigiosidad.
Este derecho se ve matizado en el apartado séptimo del mismo artículo, en el que se excluye “cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”. El Tribunal Supremo ha resuelto numerosos casos en los que el objeto de controversia giraba en torno a este apartado (entre otras, la reciente sentencia 1597/2024, de 28 de noviembre). Sin embargo, en el tráfico jurídico continúan produciéndose situaciones que presentan caracteres especiales y que requieren de una valoración propia.
Así sucede con la sentencia del Pleno Tribunal Supremo 552/2025, de 21 de abril (Roj: STS 1711/2025). En este caso, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) vendió a Fidere Vivienda, S.L.U. (Fidere) un total de 1.860 viviendas vinculadas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, correspondientes todos ellos a 18 promociones de viviendas.
Tras la formalización de la transmisión, un grupo de arrendatarios interpuso demanda contra Fidere en ejercicio de la acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos que tenían arrendados. La demanda fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 74 de Madrid, al considerar que se trataba de un supuesto de venta conjunta y que, en aplicación de la norma expuesta anteriormente, no procedía el retracto de los arrendatarios.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) estimó el recurso de los demandantes y revocó la citada sentencia. A juicio de la Audiencia, la operación descrita no era una operación de venta conjunta del artículo 25.7 de la LAU, sino una transmisión de “viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta con los impuestos”.
Ante ello, Fidere interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación. En el primero de ellos se denuncian cuestiones probatorias que el Pleno decide no estimar por cuanto entiende que no concurren tales vulneraciones, que exceden del objeto del recurso de infracción procesal al pretender una nueva valoración probatoria y que algunas de las cuestiones planteadas son de fondo y, por tanto, objeto del recurso de casación. Por ello, los motivos son desestimados.
El recurso de casación se plantea en dos motivos. En ambos se denuncia la infracción del artículo 25.7 de la LAU y de la jurisprudencia que lo interpreta. En el primer motivo, Fidere alega que la sentencia recurrida ha errado al afirmar que procede el derecho de retracto de los demandantes a pesar de que se hayan transmitido todos los inmuebles de los que era titular en dicho edificio. En el segundo, se plantea la existencia de contradicción entre las Audiencias Provinciales en relación con la individualización del precio de compra en los casos de transmisión conjunta de la totalidad de los inmuebles.
La sentencia analiza y resuelve conjuntamente ambos motivos. Tras hacer una breve recapitulación del régimen legal y la jurisprudencia aplicable a estos contratos, la Sala procede a exponer las razones por las que procede la estimación del recurso de casación. La sentencia concluye que el derecho de retracto queda excluido porque, aunque no se transmitieron todos los inmuebles y unidades del edificio, sí se transmitieron todas aquellas de las que EMVS era titular en el mismo y que, por tanto, estaríamos ante una operación de transmisión conjunta del artículo 25.7 de la LAU.
En relación con ello, nuestro Alto Tribunal considera que el hecho de que la venta de los citados inmuebles se produjera en una operación más amplia con viviendas de otros edificios y promociones “no empece la aplicabilidad del artículo 25.7 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el inmueble” y que la LAU no impide esta posibilidad.
Finalmente, la sentencia se pronuncia sobre la individualización del precio respecto de cada una de las viviendas e indica que es una cuestión que “tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (sentencias 441/1988, de 26 de mayo, y 112/2010, de 15 de marzo)”. Esto es, el Tribunal Supremo estima que, una vez se verifica la concurrencia de los presupuestos del artículo 25.7 de la LAU, no opera el derecho de retracto arrendaticio con independencia de que en la transmisión haya podido fijarse el precio individual de las viviendas.
Por todo ello, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación de Fidere y declara que los demandantes no pueden ejercitar el derecho de retracto del artículo 25 de la LAU.
En definitiva, se trata de una sentencia de gran interés, en la medida en que se aclara la jurisprudencia preexistente respecto de circunstancias fácticas de gran relevancia y que pueden concurrir con frecuencia en la práctica. En concreto, debe destacarse el pronunciamiento que se hace en cuanto a la individualización del precio de compraventa no solo por su relevancia práctica, sino también porque sienta las bases para cerrar la discrepancia existente entre las audiencias provinciales a la que se aludía en la propia sentencia.