Jorge Risueño Martí. Asociado del área de Grants & Investments de Broseta

El problema de la vivienda asequible ha tomado una dimensión europea. El aumento de los precios de la vivienda y los alquileres están ejerciendo presión sobre un número creciente de hogares, especialmente en las principales ciudades y destinos turísticos, afectando en primer lugar a los grupos desfavorecidos y las familias de bajos ingresos. También tiene su impacto en la competitividad, al dificultar que las personas se trasladen a los principales núcleos urbanos para estudiar o trabajar.

La construcción de viviendas, por su parte, se ve frenada por distintos factores, entre los que se incluyen la escasez de suelo disponible, los requisitos en materia de permisos y otras cargas administrativas, la falta de mano de obra, el incremento de los costes de los materiales y la baja productividad.

La Comisión Europea, en su nuevo mandato comenzado en diciembre de 2024, ha identificado que la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un problema generalizado y urgente, por lo que la vivienda asequible se ha posicionado como una de las principales prioridades de la Comisión para garantizar la equidad social.

La Mission Letter de Ursula Von der Leyen dirigida a Teresa Ribera, Vicepresidenta Ejecutiva para una Transición Limpia, Justa y Competitiva de la Comisión Europea, le instaba a, en el ámbito de la competencia, proponer la revisión de las reglas de Ayudas de Estado para adoptar medidas de apoyo a la vivienda asequible.

Del mismo modo, en la carta dirigida su homólogo en materia de Energía y Vivienda, le animaba a apoyar a los Estados Miembros para desbloquear inversiones públicas y privadas para impulsar la accesibilidad a la vivienda, poniendo en marcha el primer Plan Europeo para la Vivienda Asequible.

El diseño este plan, se ha iniciado en 2025 con la apertura de un Diálogo sobre Vivienda Asequible con las principales partes interesadas, comenzando con una primera Call for evidence (12 de mayo- 4 de junio), que ha permitido recabar 313 observaciones al respecto, y ha continuado con la apertura de una consulta pública (11 de julio – 17 de octubre) para conocer las opiniones de los principales actores del mercado de la vivienda de la Unión, para definir las principales medidas políticas en esta ámbito. Sobre la base de las aportaciones, la Comisión aprobará en el primer trimestre de 2026 el Plan Europeo de Vivienda Asequible.

En el ámbito de las ayudas estatales, se abrió una Call for Evidence (5 de junio – 31 de julio), para revisar las normas sobre ayudas estatales a los servicios de interés económico general (SIEG) para permitir otorgar tal consideración a la vivienda asequible y facilitar la financiación y el apoyo público a la construcción de nuevos edificios o la renovación de edificios existentes, sin la aprobación previa de la Comisión y sin límite de compensación.

En una segunda fase, se ha abierto una consulta pública (3 de octubre – 4 de noviembre), ya sobre un borrador de la Decisión SIEG modificada, para recabar comentarios sobre la adecuación del mismo para facilitar el apoyo público a la vivienda asequible.

Concretamente, la propuesta de Decisión SIEG establece la siguiente definición para el concepto de vivienda asequible: «vivienda para hogares que, debido a los resultados del mercado y, en particular, a las deficiencias del mercado, no pueden acceder a la vivienda en condiciones asequibles».  Además, el texto ayuda a los Estados Miembros a distinguir qué hogares deben beneficiarse de viviendas asequibles (hogares que no puedan acceder a la vivienda a precios asequibles debido a las condiciones de los mercados) y los que deben beneficiarse de viviendas sociales (ciudadanos desfavorecidos o los grupos sociales menos favorecidos).

En cuanto al límite de la compensación para notificar la medida de vivienda asequible a la Comisión, se establece una excepción, de manera que la compensación queda exenta de notificación, aunque supere el umbral general, esto es, el coste neto derivado del cumplimiento de las obligaciones de servicio público, incluido un beneficio razonable.

La compensación incluirá los costes de inversión para la construcción de nuevos edificios o la renovación de edificios existentes, la adaptación frente al cambio climático y, si resultara necesario, los costes de explotación.

Además, se establecen ciertos indicadores para evaluar la asequibilidad de la vivienda, se insta a los Estados Miembros a establecer una horquilla de precios que garantice la asequibilidad de la vivienda, así como a aplicar criterios mínimos de calidad para dichos servicios (por ejemplo, en materia de accesibilidad, superficies, instalaciones y rendimiento energético mínimos, ubicación estratégica, etc.), y a establecer duraciones mínimas para evitar la especulación. La adopción de la Decisión SIEG revisada final tendrá lugar antes de finales del año 2025.

En definitiva, la reforma de las normas sobre ayudas de Estado aplicables a la vivienda asequible marca un punto de inflexión en la política europea de cohesión social. Al reconocerse expresamente como un servicio de interés económico general y establecer un marco jurídico más claro y predecible para su financiación, la Comisión abre la puerta a una intervención pública más ambiciosa que permitirá a los Estados miembros, mediante el otorgamiento de ayudas estatales a empresas de servicios de interés económico general, desplegar políticas de vivienda más eficaces, con capacidad para responder a la creciente presión social, garantizar estándares de calidad y sostenibilidad, y corregir fallos de mercado que hoy comprometen la equidad social y la competitividad del conjunto de la Unión Europea.