Juan Manuel Téllez, asociado del área fiscal de Broseta
Es un hecho que toda operativa que implique la transmisión, construcción, demolición, etc. de inmuebles (de cualquier tipo) requiere un análisis y estudio pormenorizado, dado que la casuística que se da en cada caso es muy diferente. A nivel fiscal, dependerá si el inmueble está construido, cuál es el destino, si se van a realizar obras, quién transmite… Todos estos puntos se deben tener en cuenta, pues la tributación puede ser muy dispar.
Uno de los puntos controvertidos, cuya solución finalmente la dio el Tribunal Supremo (pues se estaban dando situaciones injustas) es la aplicación del tipo impositivo reducido de IVA, actualmente el 10 por ciento, a la transmisión de inmuebles destinados a viviendas. La aplicación de este tipo reducido no tenía otra finalidad que la de tratar de equipararla a las operaciones en las que el transmitente es un particular, dado que, en estos casos, la venta quedaría gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales con tipos impositivos que oscilan alrededor del 10 por ciento (depende de cada Comunidad Autónoma).
La problemática de este tipo reducido surge de la redacción del precepto que dice, literalmente, que se aplicará el 10 por ciento a la transmisión de edificios o partes de los mismo aptos para su utilización como viviendas. Pues bien, al no existir una definición en la Ley de IVA del concepto de “vivienda”, ¿cuándo se considera que un inmueble es apto para ello?
Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos condicionaba la aplicación del tipo impositivo reducido a la transmisión de inmuebles que, en el momento de su entrega o puesta a disposición (devengo de la operación) se dispusiera de la correspondiente cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa correspondiente.
Esta postura daba lugar a situaciones dispares en cada Comunidad Autónoma, pues en alguna de ellas, como en Cataluña, se había eliminado por una simple declaración de responsable o comunicación previa a la Administración. En la práctica, y pese a que el IVA debe aplicarse de forma homogénea en todo el territorio nacional —con la salvedad del Concierto y el Convenio Económico del País Vasco y Navarra—, este criterio generaba resultados distintos según la Comunidad Autónoma.
En este contexto, la aplicación del tipo reducido quedaba supeditada a la actuación administrativa: aun estando la vivienda terminada, la falta de licencia de primera ocupación en la fecha de la compraventa —por demoras autonómicas— obligaba a repercutir el tipo general. En definitiva, se trasladaba al contribuyente un mayor coste fiscal por un requisito ajeno a su voluntad y control
Este criterio cambio con la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:299), ya acogida por la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante 1621-25, pues elimina la obligatoriedad de disponer de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Concluye que lo determinante es que el inmueble transmitido se destine a vivienda de las personas y su familia, debiendo acudir a un criterio objetivo, alejado de formalismos y requisitos administrativos.
Por tanto, para el Tribunal Supremo, flexibilizando la postura de la Dirección General de Tributos, si en el momento de transmisión del inmueble se puede demostrar que estamos transmitiendo una edificación terminada (por ejemplo, con el certificado final de obra) y que el destino será el de vivienda doméstica, se podrá aplicar el tipo impositivo reducido. De esta forma, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación se convierte en una prueba adicional para acreditar el destino del inmueble, pero no un requisito imprescindible. Pero ojo, este tipo reducido no aplicará cuando el destino del inmueble sea arrendamiento para usos turísticos.