Ferrán Martínez Nogués, asociado del área concursal de Broseta.

Cuando una persona física entra en concurso, la vivienda habitual suele estar en el centro de sus preocupaciones. Tras la reforma del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, analizamos hasta qué punto las normas de protección de deudores hipotecarios permiten reforzar la defensa de la vivienda más allá de la exoneración del pasivo insatisfecho.

Con la reforma del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (en adelante, “TRLC”), las posibilidades de que el deudor conserve su vivienda habitual dentro del régimen de exoneración del pasivo insatisfecho se han reducido de forma muy significativa.

Por este motivo, resulta interesante analizar qué tratamiento puede tener la vivienda habitual fuera del sistema de la conocida Segunda Oportunidad y, en particular, si es posible acudir, en sede concursal, a la normativa de protección de deudores hipotecarios regulada en los textos normativos que se señalan a lo largo de este artículo.

Esta posibilidad no aparece expresamente prevista en la normativa concursal, pero en la práctica se ha utilizado y la jurisprudencia ha venido reconociendo su viabilidad.

La opción de invocar la normativa protectora para situaciones de vulnerabilidad social y económica de deudores hipotecarios en el concurso ha sido admitida en diversas resoluciones de los Juzgados de lo Mercantil y de las Audiencias Provinciales, si bien, no haremos referencia específica en este artículo para no extendernos en exceso en la materia.

En este contexto, algunas de las normas que permiten articular esa conexión con el procedimiento concursal son las siguientes.

A nivel estatal destacan el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. A nivel autonómico, por ejemplo, en Cataluña, resulta especialmente relevante la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

Estas normas prevén, para deudores en riesgo de exclusión social o personas especialmente vulnerables, distintas medidas de protección de la vivienda habitual, como:

• La suspensión del lanzamiento de la vivienda habitual.
• La obligación al acreedor de ofrecer un alquiler social, con renta anual máxima tasada.

• La dación en pago de la vivienda habitual a favor del acreedor o de un tercero designado por este.

A continuación, analizaremos cómo pueden solicitarse estas medidas dentro del procedimiento concursal, centrándonos en dos supuestos concretos que derivan de la normativa citada previamente.

• Dación en pago y alquiler social:

Por un lado, la dación en pago de la vivienda habitual y la posterior solicitud de un alquiler social respecto dicha vivienda son las medidas previstas en el punto tercero del anexo del Real Decreto-ley 6/2012. Para acceder a ellas se exige el reconocimiento extrajudicial de la condición del concursado como deudor en riesgo de exclusión social.

Así las cosas, el juez del concurso no puede declarar por sí mismo esa situación de riesgo, ni tampoco el administrador concursal, aunque ambos pueden impulsar el trámite extrajudicial correspondiente. No es suficiente, por ejemplo, incorporar a los autos un acta de manifestaciones de la concursada para considerar acreditada la situación de riesgo, sino que dicha declaración de vulnerabilidad debe provenir de los entes públicos correspondientes como los Servicios Sociales de los Ayuntamientos.

• Suspensión del lanzamiento y formalización de un contrato de arrendamiento de la vivienda:

Por otro lado, la suspensión del lanzamiento y la formalización de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda ejecutada por cinco años, prorrogables, son las medidas previstas en el punto cuarto del anexo del Real Decreto-ley 6/2012 y en la Ley 1/2013. En este caso, solo se exige la calificación del deudor como persona especialmente vulnerable, y esa declaración sí debe ser judicial.

Tras la reforma del TRLC, la solicitud del deudor parece que debería presentarse, en principio, después de que el adjudicatario de la vivienda en el procedimiento de ejecución/liquidación haya formalizado la solicitud de entrega de la posesión. Adelantar los trámites para reconocer al deudor una situación de especial vulnerabilidad no resulta útil, porque en ese momento todavía no se sabe si el adjudicatario será el acreedor (o una persona designada por este) o un tercero ajeno a la relación acreedor/deudor. No obstante, conviene hacer dos precisiones.

En primer lugar, el concursado puede solicitar que en las condiciones de la subasta se haga constar expresamente que, para el caso de concurrir los requisitos legales correspondientes, su intención es solicitar el reconocimiento de persona especialmente vulnerable. Esto le permitiría acceder a la suspensión del lanzamiento/entrega de la posesión y al derecho de alquiler de la que ha sido su vivienda por un plazo de cinco años prorrogables, siempre que el adjudicatario sea el acreedor hipotecario o una persona designada por este.

En segundo lugar, la aplicación de estas medidas protectoras exige la previa apertura de la fase de liquidación del procedimiento concursal, por lo que no tendrían cabida en el concurso con plan de pagos y, menos aún, en el concurso sin masa -se hace hincapié por aquellos casos en que aun existiendo una vivienda titularidad del deudor, al existir una carga hipotecaria superior al valor del activo, el letrado instante del concurso solicita la declaración de un concurso sin masa y así se lo concede el Juzgado-.

• Consideraciones finales:

En definitiva, la jurisprudencia ha reconocido de forma clara la posibilidad de invocar esta normativa protectora dentro del procedimiento concursal. La vía analizada todavía presenta incertidumbres y no elimina la situación de debilidad del deudor que pretende conservar su vivienda mediante los mecanismos de exoneración del pasivo insatisfecho, pero ofrece alternativas que deben ser exploradas antes de optar por una u otra modalidad de exoneración del pasivo insatisfecho.